يوليو 4, 2022

مدفوعات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع بعد خمس زيادات متتالية في أسعار الفائدة من بنك إنجلترا والزيادات الأخرى المتوقعة خلال الأشهر المقبلة.

ويسعى البنك لاحتواء التضخم الذي يسير في طريقه إلى بلوغ 11 في المائة هذا العام – وهو أعلى معدل في أربعة عقود.

جعلت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية الاقتراض العقاري أرخص ، مما أدى إلى تضخم فقاعة الإسكان التي جعلت ملكية المنازل حلما بعيد المنال للعديد من المستأجرين في بعض أجزاء المملكة المتحدة.

ولكن ، مع اقتراب نهاية عصر أسعار الفائدة المنخفضة ، هل سيلتزم سوق العقارات الخارج عن السيطرة في المملكة المتحدة بالتهدئة وهل يمكننا حتى أن نتجه نحو الانهيار؟

ما هي أحدث البيانات عن أسعار المنازل في المملكة المتحدة؟

تظهر الأرقام الرسمية من هذا الأسبوع أن الأسعار ارتفعت بنسبة 12.4 في المائة على مدار العام حتى أبريل. كانت هذه قفزة كبيرة مقارنة بالزيادة البالغة 9.7 في المائة المسجلة في مارس ، وهذا يعني أن متوسط ​​سعر البيع ارتفع بمقدار مذهل قدره 31 ألف جنيه إسترليني – أكثر من متوسط ​​الأجر في المملكة المتحدة – إلى 281.00 جنيهًا إسترلينيًا.

في الوقت الحالي ، يبدو أن المشترين على استعداد لتحمل الارتفاع المتواضع نسبيًا في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، على الرغم من أن البيانات الرسمية لا تعكس حتى الآن أحدث الزيادات في أسعار الفائدة.

شهدت الدول الأربع مكاسب كبيرة في تكلفة المنزل حيث ارتفع متوسط ​​الأسعار في إنجلترا إلى 299 ألف جنيه إسترليني (11.9 في المائة) ، وفي ويلز إلى 212 ألف جنيه إسترليني (16.2 في المائة) ، وفي اسكتلندا إلى 188 ألف جنيه إسترليني (16.2 في المائة) وفي أيرلندا الشمالية إلى 165 ألف جنيه إسترليني (10.4 في المائة).

كان النمو أبطأ في لندن عند 7.9 في المائة ، على الرغم من أن العاصمة لا تزال تضم أغلى العقارات في المملكة المتحدة.

تظهر المزيد من الأرقام الحديثة من هاليفاكس أن الأسعار كانت لا تزال ترتفع بسرعة في مايو.

على الرغم من المخاوف بشأن تكاليف المعيشة والزيادات الكبيرة في فواتير الطاقة ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 1 في المائة (حوالي 3000 جنيه إسترليني) مقارنة بشهر أبريل و 10.5 في المائة على مدار العام.

بلغ متوسط ​​سعر المنزل 289099 جنيه إسترليني بعد الارتفاع الشهري الثاني عشر على التوالي.

وقالت هاليفاكس إن استمرار “عدم التوازن بين العرض والطلب” على العقارات يظل السبب الرئيسي الذي دفع الأسعار إلى مستويات قياسية جديدة.

من المرجح أن يستمر “السباق على الفضاء” ، الذي بدأ أثناء الوباء ، مع انتقال الناس من الشقق في المدن إلى منازل أكبر في مناطق ريفية أكثر.

قال راسل جالي ، العضو المنتدب لشركة Halifax Mortgages ، “مع ذلك ، بدأ سوق الإسكان تظهر عليه بوادر تباطؤ”.

“لقد بدأ النشاط في الانخفاض ، وإلى جانب الضغوط التضخمية التي تمارس حاليًا على ميزانيات الأسرة ، فمن المحتمل أن يبدأ النشاط في التباطؤ.”

شهدت العديد من المناطق الريفية زيادات كبيرة في الأسعار حيث تبنى المزيد من الناس العمل المرن

(صور جيتي)

ومع ذلك ، هناك دلائل على أن الأسعار قد لا تزال مدعومة بالطلب القوي. قالت شركة العقارات Chestertons إنها شهدت زيادة بنسبة 31 في المائة في عدد الأشخاص المسجلين للمشاهدة في فروعها في لندن.

قال الرئيس التنفيذي جاي جيتينز إن هناك الآن “سوق بائعين قويين” وإن عدد البائعين المستعدين لخفض أسعار طلباتهم قد انخفض بنسبة 38 في المائة في العام الماضي.

وقال: “لقد خلق الحجم الهائل للمبيعات المتفق عليها في أبريل عبء عمل صعبًا للمحامين والبنوك مما أثر على الوقت الذي يستغرقه إنهاء عملية البيع”.

سيؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على قدرة بعض المشترين على شراء منزل ولكن التأثير قد يكون محدودًا.

كم ارتفعت معدلات الرهن العقاري؟

قام بعض المقرضين برفع معدلات الرهن العقاري بمقدار ضعف المعدل الأساسي لبنك إنجلترا.

قام HSBC بزيادة أسعار الرهون العقارية ذات السعر الثابت بما يتراوح بين 0.45 و 0.5 نقطة مئوية الأسبوع الماضي ، وهو ما يزيد بكثير عن ربع بالمائة الزيادة إلى المعدل الأساسي. كما رفعت نيشن وايد أسعارها بما يصل إلى 0.4 نقطة مئوية.

سيكون لتحرك بنك إنجلترا الأخير تأثير فوري على 1.9 مليون مقترض على معدل متغير قياسي أو الرهون العقارية المتعقبة ، والتي تتماشى مع السعر الأساسي.

على رهن عقاري قيمته 200 ألف جنيه إسترليني لمدة 25 عامًا ، يعني ذلك 700 جنيه إسترليني إضافية في مدفوعات الفائدة على مدى عامين.

حوالي 75 في المائة من مقترض الرهن العقاري في بريطانيا البالغ عددهم 9 ملايين هم على صفقات ثابتة ، وفقًا لهيئة التجارة المصرفية UK Finance.

كما أن الأسعار الثابتة آخذة في الارتفاع ، حيث ارتفع متوسط ​​السعر الثابت لمدة عامين بنسبة 1 في المائة تقريبًا منذ كانون الأول (ديسمبر) 2021.

يبلغ متوسط ​​المعدل الثابت لمدة عامين الآن 3.25 في المائة ، ارتفاعا من 2.34 في المائة في ديسمبر ، وفقا لأرقام من Moneyfacts.

وارتفعت الصفقات الخمسية إلى 3.37 في المائة من 2.64 في المائة قبل ستة أشهر.

قالت راشيل سبرينجال ، الخبيرة المالية و Moneyfacts ، مع تضييق فجوة الأسعار بين متوسط ​​السعر الثابت لمدة عامين وخمس سنوات ، قد يكون التثبيت لفترة أطول خطوة حساسة.

تتوفر شروط أطول بمعدلات مماثلة ، بمتوسط ​​10 سنوات للصفقة الثابتة الآن 3.36 في المائة.

ما الذي يدفع ارتفاع أسعار المنازل في المملكة المتحدة؟

لقد تضخمت الأسعار بسبب المعروض من الائتمان الرخيص. بينما تتزايد المعدلات فإنها لا تزال منخفضة للغاية بالمعايير التاريخية.

كما أن توفير المنازل لا يزال يمثل مشكلة. لا توجد عقارات كافية يريدها الناس في المناطق التي يريدونها.

يوجد الآن خط فاصل واضح في السوق بين المنازل التي يرتفع الطلب عليها والشقق التي ثبت أنها أكثر صعوبة في البيع في العديد من المناطق.

تم إلقاء اللوم على نظام التخطيط في المملكة المتحدة لإبطاء عملية بناء عقارات جديدة وتقييد العرض.

لقد أثبتت مقترحات الحكومة لإصلاح النظام جذريًا واستبداله بنموذج تقسيم المناطق الذي سيوافق تلقائيًا على التطورات في مناطق معينة أنها مثيرة للجدل. تشير بعض التقارير إلى أن الوزراء سوف يتخلون عن التغييرات.

يتعرض المطورون الكبار أيضًا لانتقادات لقيامهم بتخزين كميات كبيرة من الأراضي التي قد لا تُستخدم للبناء عليها لسنوات. في غضون ذلك ، يستفيد المطورون من حيازة الأرض حيث تستمر القيم في الارتفاع بينما يتم تقييد المعروض من المنازل الجديدة.

تم تخفيض مبيعات المنازل بنسبة 5 ٪ تقريبًا في مايو من هذا العام مقارنة بالشهر نفسه من عام 2021 ، وفقًا لأرقام HM للإيرادات والجمارك (Anthony Devlin / PA)

(أرشيف السلطة الفلسطينية)

ماذا بعد لأسعار المنازل في المملكة المتحدة؟

ينقسم خبراء سوق العقارات حول المكان الذي ستتجه إليه أسعار المساكن بعد ذلك ، لكن قلة منهم يتوقعون انخفاضًا هذا العام.

السؤال هو إلى أي مدى ستستمر الأسعار في الارتفاع.

قال توم بيل ، رئيس قسم الأبحاث السكنية بالمملكة المتحدة في Knight Frank ، إن الفترة الأخيرة من نمو الأسعار يبدو أنها وصلت إلى قمتها الشهر الماضي.

وقال “لا نتوقع أن تنخفض الأسعار لكن من المفترض أننا في الشهر أو الشهرين الأخيرين من النمو السنوي المكون من رقمين”.

“إن التأثير النفسي لارتفاع معدل الأساس فوق 1 في المائة ، ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة ، وضغط تكلفة المعيشة وإعادة البناء التدريجي للعرض ، كلها عوامل ستساهم في التباطؤ مع عودة أسعار المساكن إلى الأرض في وقت لاحق من هذا العام”.

تتوقع هاليفاكس أن يتباطأ نمو أسعار المنازل أكثر مع زيادة الضغط على القدرة على تحمل التكاليف.

وقال “إن نسبة سعر المنزل إلى الدخل وصلت بالفعل إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق ، ومع ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة التضخم في الضغط على ميزانيات الأسر ، لا يزال من المحتمل أن يتباطأ معدل نمو أسعار المنازل بنهاية هذا العام”. راسل جالي ، العضو المنتدب لشركة هاليفاكس.

كما تتوقع كابيتال إيكونوميكس تباطؤًا حادًا في نمو الأسعار مع نهاية العام.