انخفاض أسعار المساكن قادم. ارتفاع معدلات البطالة يمكن أن يجعل الأمر أسوأ بكثير


لندن
سي إن إن بيزنس

في العام الماضي ، لم تتمكن أكبر شركة عقارية في أوكلاند من بيع العقارات بالسرعة الكافية لتلبية الطلب في أكبر مدينة في نيوزيلندا.

قال جرانت سايكس ، المدير في وكالة العقارات Barfoot & Thompson ، إن المنازل “تطير”. وقال لشبكة CNN Business: “هناك لحظات مذهلة عندما يقف الوكلاء في أرجاء الغرفة ويذهلون من الأسعار التي يتم الوصول إليها”.

في إحدى الحالات ، تم بيع عقار بمبلغ مليون دولار نيوزيلندي دولار (610.000 دولار) عن السعر المطلوب في المزاد الذي يستغرق ثماني دقائق. (تُباع معظم المنازل في نيوزيلندا في المزاد).

كان ذلك في مايو 2021 ، عندما تم طرحه للبيع اجتذبت الآلاف من المزايدين مما أدى إلى ارتفاع الأسعار أكثر من ذلك. منذ ذلك الحين ، انخفضت أسعار التخليص الجمركي لشركة Barfoot & Thompson في المزاد ، وفقًا لسايكس ، مما أدى إلى تمديد وقت البيع وخفض الأسعار.

زاد الوقت الذي يستغرقه بيع العقارات في نيوزيلندا بمعدل 10 أيام تقريبًا منذ أكتوبر 2021 ، وفقًا لمعهد نيوزيلندا العقاري. فقد تراجعت المبيعات بنسبة 35٪ تقريبًا وانخفض متوسط ​​سعر المنزل بنسبة 7.5٪ خلال العام الماضي.

تقع نيوزيلندا على حافة ضغوط سوق الإسكان العالمية التي لها تأثير مدمر على الاقتصاد العالمي.

الطفرة الوبائية التي أدت إلى ارتفاع الأسعار في الستراتوسفير ، نفد قوتها وأسعار المنازل تنخفض الآن من كندا إلى الصين ، مما يمهد الطريق لأكبر تباطؤ في سوق الإسكان منذ الأزمة المالية العالمية.

تؤدي الزيادة في أسعار الفائدة إلى تغييرات جذرية. عملت البنوك المركزية التي تكافح التضخم على رفع أسعار الفائدة إلى مستويات لم نشهدها منذ أكثر من عقد ، مع تأثير مضاعف على تكاليف الاقتراض.

وبلغت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة 7٪ الشهر الماضي للمرة الأولى منذ 2002 ، ارتفاعا من أكثر من 3٪ قبل عام ، قبل أن تتراجع قليلا في نوفمبر مع تراجع التضخم. في الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة ، زادت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف منذ العام الماضي ، مطاردة المشترين المحتملين من السوق.

قال آدم سلاتر ، كبير الاقتصاديين في شركة أكسفورد إيكونوميكس للاستشارات: “بشكل عام ، هذه هي التوقعات الأكثر إثارة للقلق في سوق الإسكان منذ 2007-2008 ، حيث يحوم السوق بين احتمالات حدوث انخفاض معتدل وتراجع أكثر حدة بنسبة 15٪ -20٪”.

أحد العوامل الرئيسية التي تحدد مدى انخفاض السعر؟ البطالة. وبحسب سلاتر ، فإن الارتفاع الحاد في معدلات البطالة يمكن أن يؤدي إلى عمليات بيع قسرية وحبس الرهن العقاري ، “حيث تكون الخصومات العميقة شائعة”.

ولكن حتى لو كانت تصحيحات الأسعار معتدلة ، فقد يكون للتباطؤ في سوق الإسكان عواقب وخيمة حيث تؤدي معاملات الإسكان بدورها إلى زيادة النشاط في قطاعات أخرى من الاقتصاد.

“في عالم مثالي ، ستحصل على القليل من الرغوة في الأعلى [of house prices] وكل شيء على ما يرام. ليس مستحيلاً ، لكن من المحتمل أن يكون لتراجع الإسكان عواقب وخيمة “، قال سلاتر لشبكة CNN Business.

انخفضت أسعار المنازل بالفعل في أكثر من نصف الاقتصادات المتقدمة البالغ عددها 18 التي تتبعها أكسفورد إيكونوميكس ، بما في ذلك المملكة المتحدة وألمانيا والسويد وأستراليا وكندا ، حيث انخفضت الأسعار بنحو 7٪ من فبراير إلى أغسطس.

وقال سلاتر: “ربما يعني تأخر البيانات أن معظم السوق يشهد الآن انخفاضًا في الأسعار”. “نحن في فترة مبكرة في تراجع واضح الآن والسؤال الحقيقي الوحيد هو ما مدى الانحدار والى متى سيستمر.”

كما تراجعت أسعار المساكن في الولايات المتحدة – التي ارتفعت أكثر خلال الوباء منذ السبعينيات -. يتوقع الاقتصاديون في Goldman Sachs انخفاضًا بحوالي 5٪ -10٪ من الذروة التي تم الوصول إليها في يونيو إلى مارس 2024.

في سيناريو “متشائم” ، قد تنخفض الأسعار في الولايات المتحدة بنسبة تصل إلى 20٪ ، كما كتب الخبير الاقتصادي في بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس ، إنريكي مارتينيز جارسيا ، في مدونة حديثة.

تراجعت أسعار المنازل الجديدة في الصين بأسرع وتيرة لها منذ أكثر من سبع سنوات في أكتوبر ، وفقًا للأرقام الرسمية ، مما يعكس التباطؤ المتزايد في سوق العقارات الذي اجتاح البلاد منذ شهور وأثقل على اقتصادها. انخفضت مبيعات المنازل بنسبة 43٪ هذا العام ، وفقًا لشركة China Index Academy للأبحاث.

تراجعت المبيعات أيضًا في أماكن أخرى ، حيث اتبعت البنوك نهجًا أكثر حذرًا في الإقراض وتوقف مشتري المنازل المحتملين عن عمليات الشراء بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض وتدهور التوقعات الاقتصادية.

انخفضت مبيعات المنازل في المملكة المتحدة بنسبة 32٪ عن مستوى العام السابق في سبتمبر ، وفقًا للأرقام الرسمية. أظهر مسح تمت مراقبته عن كثب أن طلب المشترين الجدد انخفض للشهر السادس على التوالي في أكتوبر إلى أدنى مستوى له منذ عام 2008 ، باستثناء الأشهر الأولى من عام 2020 عندما أغلقت معظم الأسواق بسبب الوباء.

في الولايات المتحدة ، تراجعت مبيعات المنازل القائمة بأكثر من 28٪ على أساس سنوي في أكتوبر ، وهو التراجع الشهري التاسع على التوالي ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

تضاعفت معدلات الرهن العقاري في 25 مدينة رئيسية حول العالم يتتبعها UBS تقريبًا في المتوسط ​​منذ العام الماضي ، مما يجعل شراء المنازل في المتناول.

وفقًا لمؤشر UBS Global Real Estate Bubble ، “يمكن لعامل قطاع الخدمات الماهر أن يتحمل حوالي ثلث مساحة سكنية أقل مما كان عليه قبل الوباء”.

صورة للوكيل العقاري `` للبيع '' على منزل في نهاية صف من المنازل المتدرجة في شمال إنجلترا في 2 نوفمبر 2022.

بالإضافة إلى تأجيل المشترين الجدد ، صدم الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة أصحاب المنازل الذين اعتادوا على تكاليف الاقتراض المنخفضة للغاية لأكثر من عقد من الزمان.

في المملكة المتحدة ، تم إصدار أكثر من 4 ملايين قرض عقاري للمشترين لأول مرة منذ عام 2009 ، عندما كانت المعدلات قريبة من الصفر. قال توم بيل ، رئيس قسم الأبحاث السكنية في المملكة المتحدة في شركة الوساطة نايت فرانك: “هناك الكثير من الأشخاص الذين لا يقدرون ما سيكون عليه الحال عندما تزداد نفقاتهم الشهرية”.

في البلدان التي لديها حصة أكبر من الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة ، مثل السويد وأستراليا ، تكون الصدمات وشيكة ويمكن أن تزيد من مخاطر المبيعات القسرية التي تؤدي إلى انخفاض الأسعار بسرعة أكبر.

ولكن حتى في الأماكن التي يتم فيها إصلاح معظم الرهون العقارية ، مثل نيوزيلندا والمملكة المتحدة ، يكون متوسط ​​النضج لهذه الرهون العقارية قصيرًا إلى حد ما.

وكتب سلاتر في تقرير الشهر الماضي: “هذا يعني أن المزيد من الديون سيخضع (غالبًا بشكل كبير) لمعدلات أعلى خلال العام المقبل أو أكثر مما كان متوقعًا في البداية”.

في حين أن أسعار الفائدة كانت حافزًا لتباطؤ سوق الإسكان ، فإن سوق العمل سيلعب دورًا أكبر في تحديد كيفية انخفاض الأسعار المنخفضة في نهاية المطاف.

تشير نمذجة انخفاض أسعار المنازل السابقة من قبل Oxford Economics إلى أن التوظيف هو عامل حاسم في تحديد شدة الانكماش ، حيث يؤدي ارتفاع معدل البطالة إلى زيادة عدد البائعين القسريين.

قال إينيس ماكفي ، كبير الاقتصاديين العالميين في أكسفورد إيكونوميكس: “يُظهر التاريخ أنه إذا كان بإمكان سوق العمل أن يظل قوياً ، فإن احتمال حدوث تصحيح أكثر اعتدالاً سيكون أعلى”.

انتعشت معدلات الوظائف في العديد من البلدان المتقدمة منذ انخفاضها في بداية الوباء. ولكن هناك دلائل مبكرة على أن سوق العمل آخذ في التباطؤ مع تضرر النمو الاقتصادي الضعيف بالطلب على العمال.

بعد التعافي القوي في بداية العام ، انخفض إجمالي ساعات العمل بنسبة 1.5٪ عن مستويات ما قبل الجائحة في الربع الثالث ، ووصل إلى عجز 40 مليون وظيفة بدوام كامل ، وفقًا لتقديرات منظمة العمل الدولية.

وقالت منظمة العمل الدولية في تقريرها لشهر أكتوبر: “تدهورت التوقعات لسوق العمل العالمي في الأشهر الأخيرة ، وسيتراجع الاتجاه الحالي للوظائف الشاغرة وسيتدهور نمو التوظيف العالمي بشكل كبير في الربع الأخير من عام 2022”.

ارتفع معدل البطالة الأمريكية في أكتوبر إلى 3.7٪. في المملكة المتحدة ، انخفضت الوظائف الشاغرة إلى أدنى مستوى لها في عام. يتوقع مكتب مسؤولية الميزانية في المملكة المتحدة أن ترتفع البطالة بمقدار 505000 إلى 1.7 مليون – بمعدل بطالة يبلغ 4.9٪ – في الربع الثالث من عام 2024.

قال سلاتر من أكسفورد إيكونوميكس: “الارتفاع الحاسم في البطالة هو خطر جسيم على سوق الإسكان”.

أحد المشاة يمر بمبنى سكني غير مكتمل في مشروع ويست بوند بارك السكني في شنغهاي ، الصين ، 14 يناير 2022.

لا يتوقع معظم مراقبي السوق تكرارا لانهيار سوق الإسكان عام 2008. البنوك والأسر في وضع مالي أفضل ، كما أن المعروض من المساكن في بعض البلدان لا يزال ضيقا.

ولكن حتى الانخفاض المتواضع في أسعار المساكن سوف يقوض الثقة ، مما يتسبب في تقليص مالكي المنازل للإنفاق.

سيوجه التباطؤ في النشاط أيضًا ضربة للعديد من أجزاء الاقتصاد الأخرى بسبب روابط سوق الإسكان مع شركات البناء والمحامين والبنوك وشركات النقل ومتاجر الأثاث ، على سبيل المثال لا الحصر.

يمثل سوق العقارات في الصين حوالي 28-30 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي بسبب هذا الارتباط. في الولايات المتحدة ، يبلغ متوسط ​​مساهمة الإسكان الأوسع في الناتج المحلي الإجمالي بشكل عام 15-18٪ ، وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل.

في أسوأ السيناريوهات – حيث تنخفض أسعار المساكن بشكل حاد أكثر مما كان متوقعًا ويقابل الانخفاض في الأسعار هبوطًا في الاستثمار السكني وتشديد الإقراض من قبل البنوك – تتوقع جامعة أكسفورد إيكونوميكس أن الناتج المحلي الإجمالي العالمي سيرتفع بنسبة 0.3٪ فقط في عام 2023 ، بدلاً من 1.5٪ المتوقعة حاليًا.

“عامل سلبي إضافي مقارنة بـ [global financial crisis]، ما إذا كان سوق الإسكان الصيني يشهد أيضًا انخفاضًا “، وفقًا لسلاتر. “لذا فبدلاً من تعويض تأثير تراجع الإسكان العالمي على الإنتاج العالمي ، كما حدث بعد الأزمة المالية العالمية ، يساهم قطاع الإسكان في الصين في الركود”.

– ساهمت في هذا التقرير لورا.