أغسطس 16, 2022

ال التحرك لتطوير مؤشر أسعار المساكن الميسرة – على النحو الذي اقترحته وزارة الإسكان والحكومة المحلية (KPKT) ، وذلك لتوجيه المطورين والمشترين المحتملين والسلطات المحلية لتحديد السعر المناسب للإسكان الميسور التكلفة في المنطقة – يقدم بديلاً عن تُستخدم حاليًا على نطاق واسع تدابير القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الوطنية والحكومية. هذا لأنه ، بسبب الطبيعة الديناميكية والمجزأة لسوق الإسكان ، فضلاً عن الخصائص المكانية والاجتماعية والاقتصادية للموقع ، يمكن أن ينتج عن مقياس قياس مختلف (وطني أو ولاية أو مقاطعة أو مدينة أو مجتمع) مجموعة مختلفة من القدرة على تحمل تكاليف الإسكان للأسر. كما هو موضح في الرسم البياني ، تميل القدرة على تحمل تكاليف السكن (المحسوبة باستخدام نهج المضاعف المتوسط) إلى الزيادة من المستوى الوطني إلى مستوى المنطقة.

في الواقع ، تم تحديد نية تحديد عتبة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في منطقة ما ، من أجل ضمان عدم التطابق الجغرافي من حيث إمكانية الوصول إلى الإسكان والقدرة على تحمل التكاليف ، في سياسة الإسكان الوطنية (DRN) (2018-2025) ، في إطار استراتيجية السياسة 2.2: تطوير تدابير محلية للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان لتعزيز إطار المراقبة والتقييم للولايات والسلطات المحلية. إذا كان من المقرر تحديد أسعار المساكن الميسورة التكلفة في منطقة ما بشكل معقول بناءً على متوسط ​​دخل الأسرة في تلك المنطقة بالذات ، فمن الضروري وضع مقياس محلي وأكثر دقة للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان. لا يقتصر الأمر على أنه يمكن أن يعزز نظام توصيل الإمداد بالمساكن ، بل يساعد أيضًا في التخفيف من عدم تطابق المنتج والموقع والتسعير – والذي يُزعم منذ فترة طويلة أنه السبب وراء العبء الزائد.

بعد قولي هذا ، من غير الواقعي قياس أسعار المساكن الميسورة التكلفة على متوسط ​​دخل الأسرة وحده ، دون التفكير فيما إذا كان من الممكن حتى بناء هذه المنازل بسعر رخيص بما يكفي لجعلها ميسورة التكلفة في المقام الأول. نظرًا لارتفاع تكلفة الأراضي وارتفاع أسعار مواد البناء ، عادةً ما يكون بناء المساكن الجديدة أكثر تكلفة ، وبالتالي قد يصبح سعر المنزل الناتج مكلفًا للغاية بالنسبة لمجموعات دخل معينة في موقع معين. على هذا النحو ، لا ينبغي أن يكون التدبير الفعال للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان انعكاسًا لقدرة المشترين أو استعدادهم لدفع ثمن المنزل فحسب ، بل يجب أيضًا أن يأخذ في الاعتبار تكلفة الإنتاج المتغيرة لبناء منزل في موقع معين.

والأهم من ذلك ، يجب التعامل مع تدبير القدرة على تحمل تكاليف السكن المذكور فقط كمرجع لمساعدة الحكومة والمطورين على مراقبة الخصائص الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. لا ينبغي استخدامه كمحاولة للحد من تطوير سوق الإسكان أو للتحكم في أسعار المنازل في المنطقة ، كما هو مذكور في خطة عمل السياسة 2.2.3: لطلب الموافقات على تطوير الإسكان لمراعاة معايير القدرة على تحمل تكاليف الإسكان المنطقة المحلية وخطة عمل السياسة 2.2.4: تضمين عتبة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المنطقة المحلية كمعيار تقييم في تطبيق APDL لمطوري الإسكان.

ويرجع ذلك إلى أنه بمجرد تحديد عتبة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المنطقة المحلية ، فإن المناطق التي تم تحديدها على أنها مستوطنة للفئات ذات الدخل المنخفض ستشتت انتباه أي استثمار ذي قيمة عالية أو تطوير مادي ، حيث إن احتمالية ارتفاع القيمة في هذه المناطق قريبة من عدم وجودها. . ناهيك عن عملية التحسين – حيث يصبح الحي المدمر سابقًا مرغوبًا فيه بسبب انتقال الأشخاص الأثرياء إليه ، وتحسين الإسكان ، واجتذاب أعمال جديدة ، مما يؤدي إلى زيادة قيمة العقارات في هذا الحي بعينه – لم يعد من الممكن أن يحدث باعتباره احتمالًا. تم تقييد قيمة التنمية.

يجب أن نعترف بأن وجود مزيج من العقارات المنخفضة والمتوسطة والراقية في كل منطقة من البلاد يعكس تصميم الحكومة على تخفيف ، إن لم يكن القضاء التام على مشكلة الاختلالات الإقليمية. منذ الاستقلال ، تم بذل جهود لتقليص فجوة عدم المساواة في الدخل من خلال التخطيط الحضري المتوازن. على هذا النحو ، هناك حاجة إلى دراسة أعمق قبل الشروع في أي محاولات يمكن أن تسهم في توسيع التفاوت بين الأغنياء والفقراء ، ودفع مجتمعنا في نهاية المطاف نحو التمييز الطبقي.

من وجهة نظر الاقتصاد الجزئي ، على الرغم من أن تحديد عتبة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المنطقة المحلية يمكن أن يقلل من المضاربة على المدى القصير مع ضمان بقاء المنازل بأسعار معقولة “بأسعار معقولة” ، إلا أنه يمكن أن يكون له تأثير عميق على الطلب في سوق الإسكان والمشاعر على المدى الطويل المدى – تشغيل. على سبيل المثال ، يعتبر المنزل المبتدئ الذي يبلغ سعره 300 ألف رينغيت ماليزي وأقل كافياً للزوجين اللذين شكلا للتو عائلة. على مر السنين ، عندما تصبح الأسرة أقوى من حيث المؤسسة المالية ، إلى جانب ارتفاع سعر الأصول من خلال التقدير ، تكون الأسرة مؤهلة ماليًا للتبديل إلى منزل جديد به مساحة معيشة أكبر ، ومستوى معيشة أعلى ، أو نوعية حياة أفضل. بالتأكيد لن تكون عملية التطوير هذه ممكنة إذا كان سوق الإسكان في حالة ركود.

هذه المقال من شركة MKH Bhd مدير أبحاث وتطوير المنتجات الدكتور فو تشي هونغ.