يونيو 30, 2022
على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري ترتفع بسرعة بالفعل يبدو أنه رائع قال باحثون وخبراء في صناعة الإسكان ، إن أسواق الإسكان المحمومة ، تجعل أحلام ملايين الأمريكيين في ملكية المنازل بعيدة المنال.

ارتفع الدخل اللازم للتأهل للحصول على منزل بشكل كبير: تكلف مدفوعات الرهن العقاري وضريبة الممتلكات والتأمين لمنزل متوسط ​​السعر يبلغ 340.700 دولار 700 دولار شهريًا في أبريل 2022 عما كانت عليه في العام السابق. والدخل السنوي اللازم للتأهل لمثل هذا المنزل أعلى بمقدار 28 ألف دولار في أبريل 2022 مقارنة بالعام الماضي ، وفقًا لمركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان ، الذي حلل بيانات من فريدي ماك والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

ماكوي ، كبير الباحثين المشاركين في المركز المشترك لدراسات الإسكان ، لقد تم تسعير حوالي 4 ملايين مستأجر خلال العام الماضي وحده.

وقال يوم الأربعاء خلال حلقة نقاش عبر الإنترنت حول التقرير: “إذا تم إغلاق الباب أمام ملكية منازل ميسورة التكلفة ، فسيؤدي ذلك إلى إغلاق بعض التفاوتات الكبيرة في الإسكان”.

حكاية سوقين للإسكان

المكاسب الاقتصادية التي تحققت قبل الوباء ؛ مزايا التحفيز المالي ووقف عمليات حبس الرهن العقاري وعمليات الإخلاء أثناء الوباء ؛ وسوق عمل قوي. ساعد ليس فقط في إبقاء الناس في منازلهم ولكن أيضًا سمح للأمريكيين الآخرين – وخاصة كبار السن من جيل الألفية والأشخاص الملونين – بالحصول على التمويل اللازم ليصبحوا أصحاب منازل.

ولكن في مارس 2022 ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 20.6٪ على أساس سنوي – والتي كانت أكبر قفزة في 30 عامًا من حفظ السجلات ، وفقًا لجدولة المركز المشترك لدراسات الإسكان لبيانات مؤشرات أسعار المنازل CoStar و CoreLogic Case-Shiller. كما ارتفعت الإيجارات أيضًا ، خاصةً بالنسبة للمنازل المكونة من أسرة واحدة والتي كانت بمثابة مساحات مكتبية بعيدة للعائلات أثناء الوباء.

وقد لفت ذلك انتباه شركات الاستثمار ، التي اشترت منازل بأسعار معتدلة في الأسواق المزدهرة لتؤجرها أو تقلبها من أجل الربح. أشار باحثو دراسات الإسكان في جامعة هارفارد إلى أن ممتلكات المستثمرين شكلت ما يقرب من 30 ٪ من جميع المنازل المباعة خلال الربع الأول من هذا العام ، مستشهدين ببيانات CoreLogic.

عمال البناء يمرون بألواح خشبية أثناء بناء شقق جديدة في مونتيري بارك ، كاليفورنيا.

قال الباحثون إن البناء الجديد زاد أيضًا ، لكن غالبية تلك المنازل الجديدة بيعت بأكثر من 400 ألف دولار ، مما جعلها بعيدة عن متناول مشتري المنازل لأول مرة.

ومع ذلك ، فإن النمو في ملكية المنازل لم يكن كافياً لتضييق الفجوة القائمة منذ فترة طويلة ، والتفاوتات العرقية النظامية. في أوائل عام 2022 ، كانت معدلات ملكية المنازل للأسر السوداء والأسبانية 45.3٪ و 49.1٪ على التوالي. وبالمقارنة ، فإن الأسر البيضاء لديها معدل ملكية للمنازل يبلغ 77٪ ، حسبما كتب الباحثون ، نقلاً عن بيانات مسح الإسكان التعداد السكاني الأمريكي.

ووفقًا للدراسة ، أدت الزيادة في قيمة المساكن وأسعار الفائدة المنخفضة بشكل قياسي خلال قلب الوباء إلى اتساع فجوة الثروة الهائلة بالفعل بين أصحاب المنازل والمستأجرين ، فضلاً عن عدم المساواة العرقية.

“الأشخاص الذين يحاولون شراء منازلهم الأولى ، والعائلات التي تحاول الانتقال من خارج الإيجار [housing] قال ألانا مكارجو ، رئيس Ginnie Mae ، الداعم للرهن العقاري المملوك اتحاديًا: “إلى شيء أكثر بأسعار معقولة … السوق في الوقت الحالي لا يعمل من أجل تلك الديموغرافية”.

وأضافت أن ما يزيد القلق المتزايد ، ليس فقط ارتفاع معدلات عمليات الإخلاء وحبس الرهن بعد رفع الوقف الاختياري المتعلق بالوباء ، ولكن أيضًا تأثير التضخم.

وقال مكارغو: “علينا أن نتعمد ألا نترك الناس وراءنا”.

اختلال هائل في التوازن بين العرض والطلب

ساعدت قرارات الإخلاء وحبس الرهن التي تم وضعها خلال عام 2020 في تخفيف الضغط المالي على العديد من الأسر ، لكن البعض لم يتمكن من الخروج بعد ، وفقًا لدراسة هارفارد.

وجد الباحثون أن حوالي 10٪ من الأسر كانت متأخرة عن سداد إيجاراتها أو مدفوعات الرهن العقاري خلال الفترة من ديسمبر 2021 إلى أبريل 2022. وكانت نسبة المستأجرين المتأخرين عن المدفوعات 14.5٪ مقابل 6٪ لأصحاب المنازل.

وقالت سارة سعديان ، النائب الأول لرئيس السياسة العامة للائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل: “ستكون الأسر في مأوى غير مستقر للغاية ، وقد نشهد زيادة في التشرد نتيجة لذلك ، والتي تتزايد بالفعل في العديد من المجتمعات”. مضيفا أنه بالفعل في “نقطة أزمة”.

قال رايان مارشال ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة بولت غروب التي تتخذ من أتلانتا مقراً لها ، إن جوهر هذا هو عدم التوازن الهائل بين العرض والطلب. وأشار مارشال إلى أن ارتفاع تكاليف البناء والقيود المفروضة على التوريد وسياسات استخدام الأراضي الصارمة أدت إلى تثبيط التنمية.

وقال “البلديات الموجودة والسكان الحاليون لا يريدون أي جيران جدد”. “لقد حصلوا على شريحة الجنة الخاصة بهم ، ولا يريدون أي أصدقاء جدد ، وهي الحقيقة المحزنة للعالم الذي نعيش فيه اليوم.”

أشار باحثو المركز المشترك لدراسات الإسكان إلى أن أحد الحلول المحتملة يمكن أن يأتي من خطة عمل توفير الإسكان لإدارة بايدن ، والتي تسعى إلى زيادة خيارات الإسكان الميسور التكلفة من خلال تمويل الإصلاحات الحكومية والمحلية ، وإضافة متطلبات الإسكان المملوك اتحاديًا للذهاب إلى المالك- شاغلين ، ومساعدة القطاع الخاص على مواجهة تحديات سلسلة التوريد. وأشاروا إلى أن هناك خيارًا آخر يتمثل في الجهود التي تبذلها الدولة مثل تعزيز الكثافة لتغييرات استخدام الأراضي في ولايات مثل كاليفورنيا وأوريغون.

5 مؤشرات على أن سوق الإسكان بدأ في التباطؤ
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، جيروم باول ، يوم الأربعاء ، إنه بينما يسعى مجلس الاحتياطي الفيدرالي إلى تخفيف الطلب على المنازل وكبح التضخم عن طريق رفع المعدلات ، فإنه لا يمكنه فعل الكثير لمعالجة القيود المستمرة على عدد المنازل المتاحة للبيع. في إفادة أمام لجنة البنوك بمجلس الشيوخ. ومع ذلك ، حذر من أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد يؤدي في النهاية إلى إخراج الناس من ملكية المنازل.

لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على الرهون العقارية مباشرة ، لكن أفعاله تؤثر عليهم. تميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. لكن معدلات الرهن العقاري تتأثر بشكل غير مباشر بإجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشأن التضخم. كما يرى المستثمرون أو يتوقعون ارتفاع أسعار الفائدة ، فإنهم غالبًا ما يبيعون السندات الحكومية ، مما يؤدي إلى ارتفاع العوائد ومعها معدلات الرهن العقاري.

كتب باحثو هارفارد أنه ينبغي تشديد السياسة النقدية وتحفيز الانكماش الاقتصادي ، فإن ذلك يمثل مصدر قلق أكبر.

وكتبوا: “مع وجود الكثير من الأسر المجهدة مالياً بسبب ارتفاع تكاليف الإسكان ، فإن التراجع الخطير يمكن أن يحول الارتفاع الأخير في انعدام الأمن السكني إلى موجة”.

ساهم مات إيغان وآنا باهني من CNN في هذا التقرير.