أغسطس 12, 2022

في حين أن بعض المشترين قد تقدموا ، قام البعض الآخر بتعليق البحث عن منزلهم أو استسلموا تمامًا لأن التكاليف المرتفعة جعلت الملكية بعيدة المنال.

ولكن كما مخاوف الركود بالنسبة للاقتصاد الأكبر الذي يلوح في الأفق ، يُظهر سوق الإسكان علامات التباطؤ. مبيعات منازل البناء الجديدة أسفل والبناء يماطل. مبيعات المنازل القائمة لديها إسقاط وتتجه أقل من مستويات 2019. بما أن معدلات الرهن العقاري لا تزال أعلى من 5 ٪ ، فقد انخفضت الطلبات إليها أدنى مستوى في 22 سنة.

قال سكايلار أولسن ، كبير الاقتصاديين في Zillow: “القدرة على تحمل التكاليف هي القضية الأكبر في سوق الإسكان اليوم ، والمعدلات المرتفعة ستجعل ذلك أسوأ على أساس شهري”.

معدلات الرهن العقاري ستستقر

كانت المفاجأة الكبرى لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل خلال النصف الأول من العام هي كيف ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير ، تقريبًا. ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت من 3.22٪ في بداية يناير إلى أعلى مستوى ، حتى الآن هذا العام ، بنسبة 5.81٪ في يونيو ، وفقًا لفريدي ماك. في الأسابيع الأخيرة ، استقر متوسط ​​المعدلات في حوالي 5.5٪.

ماذا سيكون دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بي؟

قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “شخص ما يشتري المنزل نفسه اليوم الذي أراد شراءه العام الماضي سيشهد زيادة بنسبة 50٪ في مدفوعاته الشهرية”. “دخل الناس لا يرتفع بنسبة 50٪ في السنة. مشترو المساكن محبطون. هذا العام ، هم في حالة عدم تصديق تام بأنهم لا يملكون المال للشراء بمعدل رهن عقاري بنسبة 6٪.”

تكلفة تمويل المنزل كبيرة جدًا لدرجة أن ما يقرب من 15٪ من الأشخاص الذين وقعوا عقدًا لشراء منزل في يونيو تراجعوا عنه ، وفقًا لـ Redfin. هذه هي أعلى حصة من مبيعات المنازل الملغاة منذ أبريل 2020 ، عندما توقف السوق تقريبًا بسبب الوباء.

لكن يون قال إنه في حين أن معدلات الرهن العقاري قد ترتفع أو تنخفض في الأشهر المقبلة ، فقد حدثت بالفعل أكبر القفزات.

وقال “ربما نتفوق على معدلات الرهن العقاري”.

وأشار يون إلى أن معدلات الرهن العقاري ربما تكون قد “حددت” بالفعل ارتفاعات أسعار الفائدة الحالية والمستقبلية من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي. ويتوقع أن تستقر معدلات الرهن العقاري بالقرب من 6٪ بحلول نهاية العام وأن مبيعات المنازل ستعود إلى طبيعتها بمجرد أن تصبح معدلات الرهن العقاري أكثر استقرارًا.

سوف يرتفع المخزون من العام الماضي

مع تباطؤ السوق ، سيكون لدى المشترين المحتملين الذين يواصلون البحث عن منزل منافسة أقل والمزيد من المنازل للاختيار من بينها ، مما يوفر مساحة تنفس أكثر من السوق المحموم في العامين الماضيين.

كان الاقتصاديون في طريقهم إلى حد كبير مع توقعاتهم لأسعار المساكن للنصف الأول من العام – حيث بلغ النمو السنوي للأسعار ذروته في الربيع والاعتدال مع مرور العام. قال جيف تاكر ، الخبير الاقتصادي في Zillow ، إن عدد المبيعات في هذه المرحلة من العام أقل بكثير من التوقعات.

وقال “حجم المبيعات تضرر بدرجة أكبر بكثير من الأسعار.” “المشترون عانوا من زيادة معدلات الرهن العقاري هذه لفترة أطول مما كنا نظن – مما أبقى الأسعار مرتفعة. لكن بعض المشترين بدأوا في الانسحاب.”

قال يون إنه يتوقع انخفاض مبيعات 2022 بنحو 13٪ عن العام الماضي.

وقال تاكر إن النتيجة هي أنه مع استمرار انخفاض حجم المبيعات ، سيرتفع المخزون.

أدى الطلب المتزايد على شراء منزل خلال العامين الماضيين إلى انخفاض قياسي في عدد المنازل المراد شراؤها مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. في يونيو ، شهد المخزون أول تحول سنوي له منذ ثلاث سنوات. ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع في نهاية يونيو بنسبة 9.6٪ عن مايو و 2.4٪ عن العام الماضي ، وفقًا لـ NAR.

سوف ترتفع أسعار المساكن بشكل أبطأ

بلغ متوسط ​​سعر المنزل أ سجل عاليا 416000 دولار في يونيو.

لكن وتيرة نمو الأسعار تتباطأ في الآونة الأخيرة. ارتفع متوسط ​​أسعار المساكن القائمة بنسبة 13.4٪ في يونيو عن العام السابق ، مقارنة مع ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 23٪ في يونيو 2021 ، وفقًا لـ NAR.

كم منزل يمكنني تحمله؟

بالإضافة إلى ذلك ، فإن أسعار بناء المنازل الجديدة آخذة في الانخفاض بالفعل. انخفض متوسط ​​سعر البيع لمنزل البناء الجديد إلى 402.400 دولار في يونيو ، انخفاضًا من 444500 دولار في مايو ، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

قال روبرت فريك ، اقتصادي الشركات في Navy Federal Credit Union: “هذا هو أكبر صدع حتى الآن في تضخم أسعار المنازل”. “إذا حذت أسعار المساكن الحالية حذوها ، فقد نشهد أخيرًا انقطاعًا في الزيادات السنوية التي دفعت ملايين الأمريكيين للخروج من سوق الإسكان.”

تشكل منازل البناء الجديدة ما يقرب من 10٪ من المعاملات والمنازل القائمة و 90٪ الأخرى. وأسعار الغالبية العظمى من السوق لا تنخفض.

قال يون إنه يتوقع ارتفاع أسعار المساكن لهذا العام بنسبة 11٪. هذا أقل من 16.9٪ زيادة على أساس سنوي من 2020 إلى 2021 ، ولكن أكثر مما توقعه في بداية هذا العام.

نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تخفض طلب المشتري ، فسوف يرتفع المخزون وستنخفض المبيعات ، مما سيساعد الأسعار على اعتدال بقية هذا العام.

وقال يون: “قد تبقى المنازل في السوق لفترة أطول ، وسيكون هناك المزيد من العقارات مع تخفيضات في الأسعار”. “قد يتمكن المشترون الذين يقومون بواجب منزلي أعمق من العثور على منزل بتخفيض السعر أو الحصول على مفاوضات أفضل بشأن السعر.”

القدرة على تحمل التكاليف ستظل تحديا

القدرة على تحمل تكاليف المنازل هي الأسوأ منذ عام 1989 ، باستثناء فقاعة الإسكان من 2004-2008 ، كما كتب ديفيد إم. تقرير المؤتمر القومي للإسكان.

ولكن خلال فقاعة الإسكان ، كان الافتقار إلى القدرة على تحمل التكاليف مدفوعاً بالرهون العقارية التي قدمت معدلات فائدة مغرية منخفضة تصل إلى 1٪ ، والتي أعيد تعيينها إلى مستوى لا يمكن لأصحاب المنازل دفعه بشكل موثوق. وفي الثمانينيات ، لم تكن أسعار المنازل في متناول الجميع بسبب أسعار الفائدة المرتفعة بشكل لا يصدق – مع معدلات رهن ثابتة لمدة 30 عامًا تمتد من 9٪ إلى أكثر من 18٪.

كتب الباحثون أن سوق اليوم مختلفة. “تكاليف الإسكان المرتفعة مدفوعة بالأثر المركب لنقص الإنتاج الواضح بين عامي 2008 و 2020 ، وإخفاقات سلسلة توريد الإسكان منذ عام 2020 ، وزيادة الطلب منذ عام 2020.”

هل يجب أن أستأجر أو أشتري منزل؟

ومن غير المحتمل أن يتغير هذا كثيرًا بحلول نهاية العام.

توقف بناء منزل جديد بينما ينتظر البناؤون ليروا مدى جودة بيع العرض الحالي للمنازل قبل إطلاق المزيد من أعمال البناء.

قال سام خاطر ، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك ، إنه يتوقع أن يستمر الطلب على مشتري المساكن في التباطؤ إلى وتيرة أكثر طبيعية للنشاط – لكن قدرة العديد من الناس على شراء منزل ستظل صعبة.

وقال خاطر: “عمل مجلس الاحتياطي الفيدرالي للمساعدة في إدارة التضخم قد خلق تقلبات كبيرة في معدلات الرهن العقاري ، وبالتالي ، سوق الإسكان”. “على الرغم من أن ارتفاع أسعار المساكن سوف ينمو بمعدل أكثر اعتدالًا ، إلا أن أسعار المنازل تظل مرتفعة مقارنة بدخل مشتري المساكن. مجتمعة ، تؤدي هذه العوامل إلى تفاقم تحديات القدرة على تحمل التكاليف وتسبب تباطؤًا في سوق الإسكان.”